Snabbanalys Pandox

Pandox är i huvudsak ett fastighetsbolag som hyr ut fastigheter till hotelloperatörer såsom Scandic och Radisson Blu. Men förutom fastighetsförvaltningen har man även en ökande andel hotellfastigheter där Pandox självt bedriver operatörsverksamhet under egna varumärken eller som franchisetagare inom hotellkedjor såsom Radisson och Hilton. Pandox direktavkastningskrav för förvaltningsgastigheter ligger på 5,7-6,3 % medan direktavkastningskravet för rörelsefastigheter där man bedriver operatörsverksamhet ligger på 7,6-9,8 %. Den övergripande strategin verkar alltså vara att utnyttja det faktum att de stora hotellkedjorna pressas hårt av förändrade beteendemönster i form av onlinebokning och ta kontroll över en större del av värdekedjan genom att driva verksamheten själva. Hotellens varumärke har helt enkelt blivit mindre viktigt än plats, pris och kvalité vilket Pandox nu drar nytta av. I siffror har den här strategin inneburit att operatörsverksamheten nu utgör halva omsättningen trots att verksamheten endast utgör 21 % av det redovisade fastighetsvärdet och 15 % av bruttoresultatet.

	Omsättning	Bruttoresultat	Andel omsättning	Andel bruttoresultat
Fastighetsförvaltning	1 417,80	1 185,70	47,0%	84,9%
Operatörsverksamhet	1 598,30	211,2	53,0%	15,1%

Långa hyreskontrakt med en genomsnittlig kvarvarande löptid på över 8 år innebär dock att man även i fortsättningen i huvudsak kommer att tjäna pengar på fastighetsförvaltning och bör bedömas som ett sådant bolag. Nyckeltalen ser relativt normala ut i jämförelse med konventionella fastighetsbolag som jag tittat på tidigare. Men enligt prospektet skiljer sig hotellfastigheter sig åt från övrig fastighetsförvaltning på följande sätt.

• I allmänhet mycket långa kontrakt.
• Över 70 % av kontrakten inkluderar avtal om risk/vinstdelning där hyran består av en fast del och en rörlig del som beror på hotellrörelsens verksamhet.
• De flesta kontrakt inkluderar upprustning där Pandox och hyresgästen delar på kostnaden.

På det stora hela framstår branschen som attraktiv och bör värderas i nivå med fastighetsförvaltare som har fastigheter och lägen av lite högre kvalité. Jämför vi Pandox nyckeltal med min tidigare fastighetsjämförelse bör Pandox alltså främst jämföras med de mer exklusiva bolagen.

Pandox
Antal aktier	11 401 988	Börsvärde	16 500,0
Kapitaltillförsel	0,0
	2012	2013	2014	Mål/2015Q1
Omsättning	2 774	2 897	3 076	1712
Vinst	497	948	1253	1335
Eget kapital	9395	10 429	10 401	10645
Skulder	17 976	17 442	16885	16853
Tillgångar	27 371	27 871	27 287	27499
Förvaltningsresultat	593	556	608
P/S	5,9	5,7	5,4	9,6
P/E	33,2	17,4	13,2	12,4
P/B	1,8	1,6	1,6	1,6
P/förvaltningsresultat	27,8	29,7	27,2
Genomsnittsränta	3,9	4,0%	3,6%	3,4%
Soliditet	34,3%	37,4%	38,1%	38,7%
Direktavkastning enligt policy	2,5%	1,9%	3,8%	3,9%
Räntetäckningsgrad	2,4	2,3	2,6	2,5

 Siffror från min fastighetsjämförelse (länk till hela inlägget):

 Pandox är långt ifrån billigt och P/E-talet är dopat av minskade avkastningskrav vilket ökat värdet på fastighetsportföljen. Så jag är osäker även om jag gillar bolaget som övergripande investeringsobjekt om man bortser från värderingen. Vad tycker ni läsare?