Reklambanners förhandsgranskas inte på något vis av bloggen och kvalitén på det som marknadsförs är milt sagt varierande. Vid börsintroduktioner rekommenderar jag alla läsare att titta på min checklista för att utvärdera sådana erbjudanden ( |
| Bilden tagen från min tidigare analys av alla större börsnoterade fastighetsbolag (länk) |
Att fokusera på handelsfastigheter är däremot knappast en merit då det är den klass av fastigheter som brukar vara mest riskfylld att investera i. Med marknadslogiken inom fastighetsbranschen innebär det här att man kan vänta sig en högre avkastning i Agora än de flesta andra fastighetsbolag och jag tror knappast att detär en tillfällighet att Diligentia, Niam och Balder har valt att avyttra handelsfastigheter när marknaden är mer eller mindre desperat efter trygg avkastning och visar en hög riskvilja.
Processen för att notera A Group of Retail Assets AB har dessutom varit oerhört snabb och Agora kommer inte ens kommer att ha tillträtt fastigheterna i samband med börsintroduktionen den 15:e juni. Att investera i Agora innebär med andra ord att man investerar i högriskfastigheter spridda i metropoler såsom Eskilstuna, Södertälje och Trollhättan som paketerats i expressfart av några av Sveriges skarpaste fastighetsbolagsledningar.
Det skulle med andra ord krävas en hel del rabatt gentemot liknande bolag och ser vi på börnoteringen så är det tydligt att så ej är fallet. P/E tal och förvaltningsresultat kan i proforma resultatet vara missvisande. Men i jämförelse med hyresintäkterna (P/S) handlas Agora utan rabatt i jämförelse med NP3 och Diös som båda två är större bolag med mer attraktiva fastighetsbestånd. Särskilt oroande blir det här då man beaktar att Agoras P/B och P/fastighetsvärde är lägre än för Diös och NP3 vilket i praktiken innebär att Agoras fastigheter är högre värderade i förhållande till hyresintäkterna.
| NP3 2014 | NP3 2015e | Castellum | Diös | Agora | ||
| Pris per aktie | 38,9 | 38,9 | 121,9 | 58,5 | 38 | |
| BV | 1875 | 1875 | 20916 | 4732 | 812 | |
| Hyresvärde | 385 | 450 | 3 527 | 1 448 | 164 | |
| Förvaltningsresultat | 111 | 129 | 1 450 | 421 | 30 | |
| Resultat efter skatt | 141 | 165 | 1 211 | 302 | 30 | |
| Fastighetvärde | 3333 | 3900 | 37 599 | 12 200 | 1 809 | |
| Eget kapital | 1540 | 1580 | 13 649 | 3 365 | 830 | |
| P/S | 4,9 | 4,2 | 5,9 | 3,3 | 4,9 | |
| P/Förvaltningsresultat | 16,9 | 14,5 | 14,4 | 11,2 | 26,8 | |
| P/E | 13,3 | 11,4 | 17,3 | 15,7 | 26,8 | |
| P/FV | 0,6 | 0,5 | 0,6 | 0,4 | 0,4 | |
| P/B | 1,2 | 1,2 | 1,5 | 1,4 | 1,0 | |
| Räntetäckningsgrad | 3,5 | 3,9 | 3,18 | 2,5 | ||
| Soliditet | 41,5% | 42,5% | 35,8% | 27,3% | 43,0% | |
| Genomsnittlig ränta | 2,7% | 2,6% | 3,4% | 2,8% | ||
| Direktavkastning | 1,3% | 3,2% | 3,5% | 4,9% |
Jag kommer därför att hålla mig mycket, mycket långt borta ifrån den här börsnoteringen. Om inte Erik Selin vill äga fastigheterna så vill knappast jag det heller och jag vill definitivt inte betala premium för ett så litet fastighetsbolag med spridda handelsfastigheter i södra Sverige..
Tack för kloka synpunkter!
SvaraRaderaVad tycker du om deras pref-aktie? Avråder du även från den? För preffen känns ju inte nyckeltal som P/Förvaltningsresultat och P/E viktiga, utan mer hur stor risken är att de inte kan betala utdelning.
SvaraRaderaJag håller med om att handelsfastigheter känns ganska riskfyllda. Orterna känns väl dock mer attraktiva än tex NP3s? Stockholm, Malmö, Linköping, Västerås, Eskilstuna är väl inte oattraktiva orter? Det är nästan så jag tycker deras fastigheter i Sundsvall känns som de med högst risk. xD
En sak som gör det riskabelt tycker jag är att man inte kan se tillbaka på flera år med positivt förvaltningsresultat och bra kassaflöden, eftersom det verkar vara nytt bolag.
Jag är väldigt skeptisk till preferensaktier i allmänhet så jag är en dålig domare i sådana frågor :-). Skillnaden i avkastning mellan preferensaktier och högavkastande stamaktier är helt enkelt inte stor nog för mig.
RaderaGällande städer så gillar jag i allmänhet Norrland då de större orterna växer och är i princip oersättliga då det är långt mellan handelscentrum.
Gällande Np3 skrev jag om dem och Diös för ett tag sedan men kan inte länka just nu. Men googla på Aktieingenjören Np3 och Diös så bör du hitta flera inlägg där jag bland annat tittar på Np3s bestånd och lägen.
Jag förstår! På lång sikt borde stamaktier ge bättre avkastning än preferensaktier generellt, precis som aktier går bättre än obligationer på sikt. Jag har det mesta av mitt sparande i stamaktier. Jag tycker det kan vara en helt okej idé att ha lite preferensaktier. Det ger mycket bättre avkastning än sparkonto, iallafall så länge företaget inte går riktigt dåligt och går i konkurs. Men självklart är det olika från person till person vad man tycker är bra och vilken risk/avkastning man vill ha.
RaderaJag kan inte handelsfastigheter bra, men jag misstänker att det är precis som med bostäder att priserna i tex Stockholm är mycket högre än i Norrland. Vilket gör att man såklart får mer hyresintäkter per investerad krona i Norrland, men risken för vakanser bör vara högre?
Jag ska kolla in din analys av NP3 och Diös.