Klövern förvärvar Agora Retail, slutet på en usel IPO som visar på gamla sanningar

Agora börsnoterades 2015 när flera av Sveriges främsta fastighetsinvesterare valde att slå ihop sina samhällsfastigheter (länk till min analys). Börsnoteringen genomfördes väldigt hastigt och med aktörer som Rutger Arnhult och Erik Selin på säljsidan tyckte jag att det såg riktigt vanskligt ut att ställa sig på motsatt sida i affären. Sedan börsnoteringen har talet om "retaildöden" bara fortsatt att accelerera och Agoras utveckling har varit mycket negativ både kursmässigt och rent operativt (länk).

Sedan börsnoteringen är det Rutger Arnhult  som varit mest aktiv i bolaget med ett antal insiderköp när kursen legat mellan 25 och 30 kr samt även utgjort den största ägaren via M2 Asset Management AB och Klövern. Klövern lägger nu ett bud på Agora Retail på 30 kr/aktie vilket innebär en rejäl budpremie jämfört med den nuvarande aktiekursen (67 % över tidigare kurs på 18 kr/aktie). Samtidigt är substansvärdet på Agora enligt Q2-rapporten 45,8 kr vilket visar på hur lågt förtroendet på marknaden är för Agoras portfölj med handelsfastigheter.

Eftersom Rutger Arnhult kontrollerar både Klövern och Agora blir det här en lite kladdig affär då Rutger Arnhult säljer aktier i Agora från det bolag han är störst ägare i och köper aktierna i det bolag där hans andel relativt sett är minst.

• M2 Asset Management AB ägs av Rutger Arnhult m.fl. och kontrollerar 38,6 % av rösterna och 23,2 % av kapitalet i Agora Retail (största ägare i Agora).
• Klövern kontrollerar 4 % av rösterna och 9,3 % av kapitalet i Agora (fjärde största ägare).
• Corem Property Group kontrollerar 14,6 % av rösterna och 14,9 % av kapitalet i Klövern.
• Rutger Arnhult kontrollerar 16,4 % av rösterna och 15,1 % av kapitalet i Klövern samt 44,6 % av rösterna och 41,8 % av rösterna i Corem. 

En gammal tumregel (länk) är att man alltid vill sitta så nära huvudägarna som möjligt i komplexa bolagsstrukturer och det har varit en bra tumregel även här. Med Agora Retail kunde ett antal framgångsrika fastighetsinvesterare skifta ut en del av risken på småsparare och institutionella ägare via en IPO och tecknade man aktier i den IPOn har man gjort en riktigt dålig affär.

Huruvida uppköpet av Agora blir en bra affär för Klövern vet vi i dagsläget inte. Rutger Arnhults personliga exponering minskar en aning med affären då M2 Asset Management ägde en större andel av  kapitalet i Agora Retail än han äger av Klövern men det är ingen gigantisk skillnad (inklusive ägande via Klövern ägde han ca 25 % av Agora medan motsvarande i Klövern blir ca 22 %). Den stora effekten är alltså att Agora Retail nu blir direkt underställt Rutger Arnhults operativa ledning i Klövern och att man köper ut andra fastighetsinvesterare som sålde fastigheter till Agora Retail delvis mot aktier (bl.a. Kvalitena AB, D Carnegie och Balder) samt de aktörer som gjorde misstaget att investera i börsnoteringen (bl.a. Kåpan Pensioner och Länsförsäkringars fastighetsfond).

Jag är rätt neutral till affären och för Klövern handlar det om ett bolag vars marknadsvärdering är en tjugondel av det egna börsvärdet. Men det är intressant att se ett så tydligt exempel där det varit en dålig affär att som småsparare sätta sig i fel ände av ägarstrukturen.