Reklambanners förhandsgranskas inte på något vis av bloggen och kvalitén på det som marknadsförs är milt sagt varierande. Vid börsintroduktioner rekommenderar jag alla läsare att titta på min checklista för att utvärdera sådana erbjudanden (
Sedan börsnoteringen är det Rutger Arnhult som varit mest aktiv i bolaget med ett antal insiderköp när kursen legat mellan 25 och 30 kr samt även utgjort den största ägaren via M2 Asset Management AB och Klövern. Klövern lägger nu ett bud på Agora Retail på 30 kr/aktie vilket innebär en rejäl budpremie jämfört med den nuvarande aktiekursen (67 % över tidigare kurs på 18 kr/aktie). Samtidigt är substansvärdet på Agora enligt Q2-rapporten 45,8 kr vilket visar på hur lågt förtroendet på marknaden är för Agoras portfölj med handelsfastigheter.
Eftersom Rutger Arnhult kontrollerar både Klövern och Agora blir det här en lite kladdig affär då Rutger Arnhult säljer aktier i Agora från det bolag han är störst ägare i och köper aktierna i det bolag där hans andel relativt sett är minst.
- M2 Asset Management AB ägs av Rutger Arnhult m.fl. och kontrollerar 38,6 % av rösterna och 23,2 % av kapitalet i Agora Retail (största ägare i Agora).
- Klövern kontrollerar 4 % av rösterna och 9,3 % av kapitalet i Agora (fjärde största ägare).
- Corem Property Group kontrollerar 14,6 % av rösterna och 14,9 % av kapitalet i Klövern.
- Rutger Arnhult kontrollerar 16,4 % av rösterna och 15,1 % av kapitalet i Klövern samt 44,6 % av rösterna och 41,8 % av rösterna i Corem.
En gammal tumregel (länk) är att man alltid vill sitta så nära huvudägarna som möjligt i komplexa bolagsstrukturer och det har varit en bra tumregel även här. Med Agora Retail kunde ett antal framgångsrika fastighetsinvesterare skifta ut en del av risken på småsparare och institutionella ägare via en IPO och tecknade man aktier i den IPOn har man gjort en riktigt dålig affär.
Huruvida uppköpet av Agora blir en bra affär för Klövern vet vi i dagsläget inte. Rutger Arnhults personliga exponering minskar en aning med affären då M2 Asset Management ägde en större andel av kapitalet i Agora Retail än han äger av Klövern men det är ingen gigantisk skillnad (inklusive ägande via Klövern ägde han ca 25 % av Agora medan motsvarande i Klövern blir ca 22 %). Den stora effekten är alltså att Agora Retail nu blir direkt underställt Rutger Arnhults operativa ledning i Klövern och att man köper ut andra fastighetsinvesterare som sålde fastigheter till Agora Retail delvis mot aktier (bl.a. Kvalitena AB, D Carnegie och Balder) samt de aktörer som gjorde misstaget att investera i börsnoteringen (bl.a. Kåpan Pensioner och Länsförsäkringars fastighetsfond).
Jag är rätt neutral till affären och för Klövern handlar det om ett bolag vars marknadsvärdering är en tjugondel av det egna börsvärdet. Men det är intressant att se ett så tydligt exempel där det varit en dålig affär att som småsparare sätta sig i fel ände av ägarstrukturen.
Vad tycker du om budet på preffen? Själv tycker jag det är snålt bud, låg premie och jämför man med Klövern pref som kostar över 320 kr så känns 275 kr lågt, då båda ger lika mycket utdelning. Vad tror du händer om man som ägare av preffen tackar nej till budet? Blir det tvångsinlösen på 275 kr? Kommer man äga en onoterad Agora pref? Eller kommer dom omvandlas till Klövern pref?
SvaraRaderaDet lär bli en tvångsinlösen då budet är väl förankrat med de stora ägarna vilket gör att Klövern sannolikt kommer att komma upp i de 90 % av aktierna som krävs för tvångsinlösen. Det
Raderainnebär att om du ej godtar budet så kan Klövern begära tvångsinlösen vilket tar 1,5-2 år (se https://www.aktiespararna.se/tvangsinlosen). I praktiken innebär det att du inte kan sälja aktierna under den perioden och erhåller statslåneräntan + 2 % i ränta på det försäljningsbelopp som beslutas (troligen 275 kr om många ägare säljer preffen för det). Klöverns preferensaktie är onekligen högre värderad men samtidigt ska man komma ihåg att Agora nog bör ses som ett av de mest riskfyllda fastighetsbolagen just nu. Personligen gillar jag inte preferensaktier alls så jag är kanske lite väl hård men skulle inte vilja äga någondera av dem (se: http://aktieingenjoren.blogspot.com/2015/10/preferensaktier-3-ar-senare.html?m=1)
Själva budet:
www.agoraretail.se/sv/wp-content/uploads/sites/3/2018/09/agora-klovern-ab-publ-lamnar-ett-offentligt-uppkopserbjudande-till-aktieagarna-i-agora-181004.pdf&ved=2ahUKEwiX5uGqmPXdAhXDESwKHcMaCt0QFjACegQIBhAB&usg=AOvVaw3uez1Ojz7W90PfllehdPEV
Tack för svar. Kan dom göra tvångsinlösen för 275 kr, så är det lika bra att acceptera direkt känner jag. I Agoras prospekt står det att Agora kunde lösa in aktierna till 500 kr, men nu när Klövern lägger bud på Agora kommer dom kunna lösa in dem för 275 kr alltså? Det känns lite fräckt, men jag antar att det är så det är om dom får 90% av aktierna.
RaderaJag tycker också vanliga stamaktier på sikt är bättre än preferensaktier, då de oftast höjer utdelningen om det är bra bolag. Men investeringen i Agora pref har iaf gett bättre avkastning än sparkonto och Agoras stamaktie, på 3 år.
Tvångsinlösen är en regel som finns för att göra det möjligt att köpa upp bolag. Grundtanken är att om en stor majoritet av aktieägarna går med på en affär så ska inte en liten minoritet kunna blockera det eller hålla övriga aktieägare gisslan. För Sverige har man satt den gränsen till 10 % och man brukar beskriva en kontrollpost på över 10 % som en "corner" eftersom aktieägare som tillsammans kontrollerar över 10 % har fördelar både gällande minoritetsskydd och kan stoppa tvångsinlösen.
RaderaDet här utnyttjas ibland av olika aktörer och fonden Elliott Management försöker till exempel utpressa Canon gällande kamerabolaget Axis just genom att hålla en sådan "corner" och därigenom hindra Canon från att fullt ut integrera Axis med Canon.
Den här rätten är helt separat från vad som gäller för garanterade inlösenskurser. Grundtanken med en sån inlösensklausul i preferensaktier är att bolaget ska kunna lösa in sina preferensaktier om de har möjlighet att ordna kapital på ett billigare vis. Lite enkelt kan man säga att "tvångsinlösen" är ett verktyg man använder för att undvika gisslansituationer när en majoritet av alla aktieägare stödjer en affär medan inlösensvillkor i en preferensaktie är ett sätt för bolag att avtala fram handlingsfrihet i hur de optimerar sin kapitalstruktur
Just Klövern och Agora har av någon anledning valt att sätta den inlösenskursen väldigt högt vilket jag inte vet varför. I princip skulle jag aldrig förvänta mig att ett bolag skulle återköpa preferensaktier till en värdering som motsvarar 4 % i avkastning på det satsade kapitalet. Jämför man med andra fastighetsbolag ligger inlösenskurserna snarare på 5,5-8 % (Svd har bra statistik här https://www.svd.se/preferensaktierna-du-inte-vill-ha-i-portfoljen).
Tack för svaret Aktieingenjören. Nu känner jag mig inte osäker på hur jag ska agera. Jag kommer helt enkelt acceptera budet eller försöka sälja för dyrare än 275 kr på marknaden, men det kommer nog inte gå.
RaderaKul att jag kunde vara lite till hjälp att bolag med!
RaderaBra inlägg, gillar att du belyser ägarperspektivet!
SvaraRaderaKul att du gillar det.
Radera