Centrumdöden problem för Diös och möjlighet för NP3

Centrumdöd är en fråga som med jämna mellanrum dyker upp i samhällsdebatten då nyetablerade köpcentrum ses som ett stort hot mot levande stadscentrum. Skräckexemplet på detta är USA där ett stort antal stadskärnor under andra halvan av 1900-talet mer eller mindre utvecklades till "no go areas" för medelklassen.

För kontorsfastigheter är påverkan mindre och för hyresfastigheter i Sverige är påverkan mycket liten då hyresregleringar gör det svårt att variera hyran beroende på hur attraktivt ett område är (däremot kan slitagekostnaderna öka kraftigt när den sociala statusen sjunker).

För handelsfastigheter har Jimmy Andersson i sitt examensarbete på Växjö universitet ("Kampen om kunderna. En studie av konkurrensen mellan centrumhandeln och externhandeln i Växjö") beskrivit vilka faktorer som i USA innebar att handeln flyttade ut från centrum.

I USA skedde en snabb förortsbildning på 1920 - talet som initialt baserades på spårbunden trafik men som snabbt efterföljdes av utvecklingen av det amerikanska bilsamhället. Redan samma årtionde utvecklades också det första bilorienterade köpcentrumet i USA. Under 1940 - och 1950 - tal et skedde en kraftig ökning av utflytningen till förorterna och detta kan ses vara det verkliga startskottet till nedgången för de amerikanska stadscentrumen . 

För att undsätta centrum försökte flera amerikanska städer öka tillgängligheten till de centrala delarna genom att bygga nya vägar och öka vägkapaciteten . Dessa försök gav dock en motsatt effekt vilket berodde på att satsningen inte innefattade kollektiva transportmedel vilket medförde ytterligare trängsel genom en ökad gene rering av biltrafik i centrum. Motorvägar och diverse ringsystem som byggdes för att ge centrum en ökad tillgänglighet medförde istället en ökad tillgänglighet i städernas ytterområden. 

Dagligvaruhandel och främst mataffärer var de första som började flytta ut från de amerikanska centrumen. Befolkningsutflyttningen från städernas central a delar ut till förorterna medförde ett bristande underlag för dessa verksamheter. Service - och affärsverksamheter började i stor utsträckning lokaliseras vid skärningspunkter mellan ringleder och radiella vägar. Detta för att öka tillgängligheten för de många konsumenterna i städernas ytterkanter. 

Utvecklingen medförde en stark arbetsplatskoncentration i de centrala delarna med stora kontorskomplex i så kallade CBD. CBD kännetecknas av hög arbetsplatsdensitet, omfattande pendlingsströmmar, trängs el och stora dygnsvariationer. Centrumens nedgång blev tydlig genom att markvärdena utanför CBD snabbt sjönk och blev oattraktiva. Nedgången kunde också ses av att centrumen inte längre utgjorde den naturliga knutpunkten i transportsystemen . Det går att konstatera en snabb utveckling av köpcentrumens utbredning i USA vilket bland annat kan ses i att antalet köpcentrum från år 1950 till 1970 ökade från enbart 100 stycken till över 20 000.

Examensarbetet beskriver i sin helhet konkurrensen mellan Växjö stadskärna och köpcentret Grand Samarkand som ligger utanför staden. I Sverige får vi ibland larmrapporter i media från upprörda handlare. Men min uppfattning är att svensk centrumhandel har långt bättre förutsättningar än USA då vi har bättre infrastruktur och mindre segregation vilket var nyckelfaktorer i den amerikanska centrumdöden..

I fallet med Växjö verkar centrumhandeln ha klarat sig bra och jag är benägen att hänföra det till det faktum att Växjö ha en väl sammanhållen stadskärna med goda kommunikationer där det är lätt att både ta bilen och kollektivtrafik in till stan. I konkurrensen mellan stadscentrum och köpcentrum är det främst två faktorer som driver kundernas val av handelsplats och i en välskött kommun bör stadscentra ha en bättre startposition med avseende på både logistik och utbud.

Logistik

Närhet är kärlek och stadskärnor har alltid en fördel av att ligga i mitten av städer där annan service och knutpunkter i kollektivtrafiken också brukar vara lokaliserad. Det här bidrar i sin tur till en säkerhet för fastighetsägarna då det är osannolikt att ett stadscentrum helt och hållet dör ut. Däremot kan intäkterna minska kraftigt och jag märker själv att mitt handlande i Uppsala centrum har minskat då det är lättare för mig att handla i Gränby eller Boländerna än i Uppsala centrum.

För köpcentrum finns inte säkerheten i from av basservice på samma sätt. Däremot kan välplacerade köplador under rätt förhållanden uppnå relativt hög säkerhet. Lillängen (Östersund) och Birsta (Sundsvall) ligger t.ex. både centralt och nära motorvägen vilket för oss lantisar gör det till en utmärkt lösning för att både storhandla och ta hand om andra ärenden. En stor befolkning på landsbygden är med andra ord en fördel för externa köpcentrum.

Jag misstänker att den här effekten är särskilt stor i Norrland där den mellankommunala handeln blir särskilt viktig då glesbefolkade kommuner innebär att man får resa långt för att storhandla.
 

Utbud

Även om ett köpcentrum är välplacerat krävs det även att kunderna attraheras av butikerna i centret. Vad som driver kunder till ett visst köpcentrum varierar mellan individer. Ven vi kan exemplifiera med mig som utgångspunkt och kategorisera butiker på tre nivåer; A-butiker som aktivt driver valet av handelsplats, B-butiker som stärker handelsplatsens attraktionskraft och C-butiker som inte påverkar kunden alls. I mitt fall skulle en grov kategorising till exempel kunna vara:

A-butiker: IKEA, Systembolaget, ICA Maxi, MQ, Biltema/Jula/Bauhaus/Clas Ohlsson o.s.v.
B-butiker: Jack & Jones, H&M, andra klädbutiker, bra matställe o.s.v.
C-butiker: Kappahl, heminredningsbutiker med tema shabby chick o.s.v.

Jag har alltid ett syfte med mitt handlande och butikerna i A-klassen är de butiker som kan anses avgörande för att jag ska uppnå mina köpmål. Dessa butiker är alltså varför jag tar mig iväg och handlar på ett visst ställe.

Därefter har vi butiker som kompletterar mina köpbehov. På julrean utgör t.ex. alltid MQ basen i min garderob då deras sortiment är utmärkt för män som inte riktigt bryr sig om kläder men ofta behöver vara propert klädda. Men det är sällan en runda på MQ löser problemen och därför är det viktigt att köpcentret erbjuder andra klädbutiker för ytterligare inköp.

Till sist har vi de olika butiker som helt enkelt inte tillför något värde för min värdering av handelsplatsen.


Vad som utgör A, B och C-butiker varierar från person till person och beroende på behovet som ska tillfredställas. Ska jag handla kläder är till exempel Clas Ohlsson inte en A-butik, men det kan ändå påverka mitt val av handelsplats då det är förvånansvärt ofta som vi i hushållet säger "Bra, då kan vi köpa X på Clas Ohlsson när vi ändå är och handlar".

Hur dessa samband påverkar fastighetsinvesteringar

Fastigheter värderas efter avkastning och risk (se tidigare inlägg om NP3). Som investerare är det alltså lättare att få hög avkastning om fastigheten av marknaden uppfattas som riskfylld. De fastigheter som uppfattas som riskfylldas är i allmänhet de fastigheter där man vid en lågkonjuktur kan förvänta sig att hyresgästerna antingen går i konkurs eller väljer att lämna hyreskontraktet då konjukturen innebär att man kan få ett mer attraktivt erbjudande på annan plats.

I dagsläget befinner vi oss i någon form av mellanläge där ekonomin går hyffsat samtidigt som folk i gemen disponerar mer pengar än någonsin tidigare. Tittar vi på handelns utveckling ser vi även att dessa pengar disponerats på ett sätt som gynnat en massiv utbyggnad av av externa köpcentrum och sällanköpshandel (siffror tagna från Hot eller möjlighet? Handels utredningsinstitut, 2009). Inflationsjusterat har försäljningen av sällanköpsvaror ökat med 250 % i externa köpcentrum och ~ 100 % i stadskärnor medan dagligvaruhandeln ökat med ett fåtal procent i stadskärnor och ~70 % i externa köpcentrum.

Om vi däremot tittar på utvecklingen i antalet butiker få vi en annan bild. Inom dagligvaruhandeln har ökningen av antalet butiker vida överstigit försäljningsutvecklingen i cityhandeln och gått relativt jämnt ut inom sällanköpshandeln. Inom externhandeln (d.v.s. köpcentrum) har utvecklingen varit mer balanserad även om sällanköpshandeln per butik måste ha ökat kraftigt då försäljningen har ökat dubbelt så mycket som antalet butiker.

Det är självfallet svårt att dra slutsatser om enskilda städer på lokal nivå utifrån nationell statistik. Men det är en övergripande trend och för NP3 är det positivt om man är aktiv i städer där utvecklingen i dagsläget gynnar lägen som traditionellt anses vara sämre. Sundsvall är definitivt en av de städer där trenden pågor och där stadens centrum (Stenstan) tappar kunder till Birsta. Särskilt allvarligt verkar läget vara i In-Gallerian som ägs av Diös Fastigheter och Sundsvalls tidning har sammanfattat butiksåret 2014 på följande sätt (länk till artikel):

Januari: Pirum Parum och Scorett stänger.
Mars: Tiger och Peak Performance säger att de ska lämna In-gallerian till sommaren. Boomerang lämnar gallerian vid samma tid.
April: Goldfinger på Thulegatan börjar utförsäljning.
September: Scorett öppnar igen, i en del av Indiskas lokaler. Inredningsbutiken Vackra Hem på Tullgatan stänger.
Oktober: Henrix öppnar i gallerian med märken som Gant, Sand, Eton och Oscar Jacobson. Riotlab öppnar i lokalen intill.
November: yoghurtbaren Huckleberry öppnar. Klädbutiken Palt uppger att de ska stänga till årsskiftet och Marinas Dam på Storgatan 31 börjar utförsäljning.
December: Hemköp och Akademibokhandeln i gallerian säger att de ska stänga i februari.

Utifrån intervjuer i Sundsvalls tidning är det även tydligt att de faktorer som beskrivits ovan även är kraftigt bidragande orsaker till problemen i Sundsvall där parkeringstiden dessutom är begränsad till 2-3 timmar i centrum.

Klädbutiken Palt om vikten av utbud

Fullständig artikel i Sundsvalls Tidning
Butiken går nu med förlust och därmed ska deras tre butiker – de öppnade även en Palt Syster i Birsta i mars i år – snart bli två.
– Det är bara att konstatera att vår klädbutik för killar i Birsta City går betydligt bättre än den i stan. Det är mycket mer genomströmning av folk där och omsättningen är mer än dubbelt så stor.
Och Elionore Magnusson vet varför det är så.
– Här i stan är vi för ensamma. Det behövs fler liknande butiker för att locka folk. Över huvud taget finns det för få butiker i stan och framför allt skulle det behövas fler butiker som inte tillhör de stora kedjorna.

Hemköp om vikten av god logistik

Fullständig artikel i Dagbladet (där även kritik mot Diös hyressättning tas upp).
Enligt butikschefen Peter Berg är den största orsaken tillgängligheten.
– Vi har parkeringsproblem i stan. Det är svårt att komma till butiken och de har tagit bort bussen nu i och med byggarbetet som pågår. Jag har föreslagit att vi skulle ha en parkeringsficka utanför, men det har inte blivit så, säger han.
Att butiken ligger på bottenvåningen tror han har betydelse.
– Folk hittar inte hit. Hade vi haft Systembolagets läge i stället tror jag att det hade gått, säger han.
Hemköp hyr lokalerna av Diös, som äger hela In-gallerian. Enligt Håkan Ruda, retailansvarig på Diös, har de försökt att hjälpa butiken att stanna kvar.

Bokia om den högre omsättningen i externa lägen

Fullständig artikel i Sundsvalls Tidning
Butiken i In-gallerian öppnade för fem år sedan och hyreskontraktet går ut den sista mars. Thomas Ellqvist säger att resultatet förbättrats något, men att den fortfarande går med förlust.
– Vår butik i Birsta är visserligen lite större, men har också nästan dubbelt så hög omsättning, berättar han.