Analys av NP3 Fastigheter

Fastigheter är vanligtvis inte någonting som fångar mitt intresse. Men jag var lite inspirerad av Aktiefokus spekulation i Hemfosa och i fallet med NP3 noterade jag även att den förväntade direktavkastningen ligger i nivå med vad man för många fastighetsbolag kan förvänta sig från preferensaktierna (länk till min analys av preferensaktier).

Dessutom tycker jag att Fastighetssektorn är lite trevlig eftersom den på ett oerhört elegant vis ger en bild av hur även ett mycket litet antal variabler kan skapa svåroptimerade funktioner. I sin enklaste form kan en fastighetsinvestering räknas hem på årsbasis med följande formel.

Där A är driftsintäkterna, B driftskostnaderna och C investeringskostnaderna. Modellen är inte särskilt översiktlig då ränta och avskrivningar bakas in i driftskostnaden. Men följande modell fungerar bra för att visa hur många olika lösningar som kan finnas för att optimera den riskjusterade avkastningen.

Varje fastighetsbolag har sin egen syn på hur den riskjusterade avkastningen bör optimeras. I allmänhet anses bostäder vara mindre riskfyllda än kommersiell uthyrning och centrala lägen i stora städer är mindre riskfyllt än byggnader i förorter eller på mindre orter. Därför kan man i ett bolag som främst äger hyresrätter i attraktiva lägen acceptera en lägre avkastning (eller ökad finansiell risk i from av lån) jämfört med mer riskfyllda investeringar såsom kommersiella fastigheter i förortsområden. Därutöver tillkommer andra mer eller mindre innovativa lösningar.

D Carnegie har t.ex. en modell där man med renoveringar ökar intäkterna (A) samtidigt som räntekostnaden och investeringen (C-lån) minimeras. Sveriges mest konservativa fastighetsbolag är däremot antagligen Hufvudstaden som har en tydlig lågriskprofil (premiumfastigheter i bra lägen) och NP3 är Hufvudstadens raka motsats då man köper bolag med en hög grundavkastning men i mer riskfyllda lägen på orter i norra Sverige.

NP3:s fördelning av marknadsområden och fastighetskategorier.

Det som attraherar mig med NP3 är att man köper in sig i fastigheter som traditionellt anses vara riskfyllda men på platser och i sammanhang som minskar den faktiaska risken. Städer utvecklas ständigt och felprissättningar uppstår då marknaden är sen med att acceptera dessa förändringar. Generellt verkar man satsa på centrala lägen i mindre städer såsom Härnösand och mindre centrala lägen på de större orterna. Särskilt positiv är jag till investeringarna i Östersund (Lillängen) och Sundsvall (Birsta och Norra kajen) där man hållit sig framme och investerat i områden som tidigare varit eftersatta men som just nu exploateras då transportvägar och handelscentrum byggs i områdena.

Jämförelse med Börsveckans köptips

I min första jämförelse noterade jag att den förväntade direktavkastningen ifrån NP3 ligger i paritet med avkastningen på preferensaktier i lite större fastighetsbolag. Men dessa bolag är inte de bästa för en jämförelse och jag har därför använt Börsveckans lista på köpvärda fastighetsaktier som de sammanställde tidigare i höstas.

Grunden i mitt investeringscase var att man som investerare i NP3 kan räkna med en direktavkastning i paritet med stabila preferensaktier men byter en förhöjd verksamhetsrisk mot tillväxtmöjligheter, inflationsskydd och en ökad direktavkastning. För att beräkna storleken på denna risk använder jag mig av bankernas räntesatser (vilka speglar bankens riskvärdering av bolaget) precis som jag tidigare gjort för preferensaktier (länk). Bolagen och P/E-BV är taget från Börsveckan medan övriga data förutom snitträntan är hämtat från www.borsdata.se. På 1-5 års sikt ser det alltså inte ut som att bankerna ser någon särskilt förhöjd risk med NP3 jämfört med andra intressanta fastighetsaktier och bland övriga nyckeltal pendlar NP3 mellan att vara genomsnittligt och att vara bland de bästa.

	Skuldsättningsgrad	P/E3	P/E-BV	P/B-tang	Direktav.	Snittränta
Amasten Holding	1,5	9	14,1	0,4	-	3,83%
D. Carnegie & Co	0,4	-4043,5	16,2	859,5	-	2,80%
Diös Fastigheter	2,8	12,5	20,7	1,3	4,10%	2,70%
Hemfosa Fastigheter	6,2	117,6	10,7	3,8	-	2,94%
Sagax A	2,3	11,6	6,5	1,7	1,30%	4,20%
Victoria Park	2,6	3,5	16,4	0,8	-	3,10%
NP3	1,5	-	6,4	1	6,4%	2,99%

Jämförelse med preferensaktier

På preferensaktiesidan är det svårare att jämföra då stora bolag verkar arbeta med längre löptider på sina lån vilket i dagens sjunkande ränteläge innebär att deras räntekostnader blir högre än bolag med kortare löptider på lånen.

Därför har jag nöjt mig med att titta på vilka värderingar som var rimliga för 2 år sedan på en lugnare marknad då jag gjorde min genomgång av preferensaktier och jämfört dem med NP3s finansiella ställning.

Bolag	Räntetäckningsgrad	Räntetäckningsgrad förvaltningsresultat	Skuldsättningsgrad	Räntenivå	Direktavkastning
Corem PG	1,7	1,28	2,1	4,90%	5,56%
Klövern	1,9*	1,5	2,5	4,50%	6,45%
Balder	2,2**	1,68	1,95	4,20%	5,71%
Sagax	2	1,5	3,3	4,50%	5,48%
NP3	3,3	2,2	1,5	3,00%	6,4%

Slutsatser

NP3 är inte den typ av bolag som jag helst investerar i då avkastningskraven på fastighetsbolag generellt är så låga att sektorn för mig blir ointressant. Men NP3 har en jämförelsevis hög avkastningspotential tack vare sitt fokus på fastigheter som betecknas som högrisk vilket sänker investeringskostnaden för bolaget och därigenom ger utrymme för en god avkastning. Samtidigt verkar inte bankerna särskilt oroade över NP3:s framtidsutsikter utan räntan ligger i nivå med andra lite mindre fastighetsbolag vilket delvis kan förklaras av NP3:s jämförelsevis starka balansräkning.

I dagsläget ligger räntetäckningsgraden på 3,3 (NP3s egna mål är minst 2) och belåningsgraden på 59 % (målet är 60-75 %) vilket även innebär att det finns utrymme för ytterligare förvärv.

En personlig reflektion är även att NP3:s fastighetsförvärv påminner lite om grunden i min egen investeringsfilosofi. Själv letar jag gärna efter stabila företag på Small Cap där majoriteten är skräp men där det även finns intressanta bolag som växer med lönsamhet och rimlig värdering. Motsvarigheten för NP3 verkar vara investeringar i industriområden eller handelscentrum som är geografiskt välplacerade men som hamnat efter i stadsutvecklingen.

När jag första gången besökte Lillängen i Östersund var det i princip ett nybyggt COOP forum och ett industriområde på fel sida av Östersunds knarkarkvarter. Men sedan dess har bostadspriserna på Körfältet nära nog fyrdubblats då folk uppskattar närheten till stadskärnan (staden är extremt avlång då sluttningen mot Storsjön är fylld med villaområden). Dessutom ligger Lillängen utefter E4 vilket gör det lätt att ta sig till köpcentret både ifrån Östersunds ytterkanter och andra tätorter i Jämtland vilket är viktigt då servicenivån på orter såsom Stugun och Svenstavik är minst sagt begränsad. Även om Lillängen ligger i utkanten på Östersund tror jag därför att området har goda möjligheter att vara attraktivt även vid en ekonomisk kris vilket även gäller platser såsom Birsta (köpcentrum i stadsterrängen mellan Timrå och Sundsvall) och Norra Kajen (precis som i Gävle bestod mycket av hamnen tidigare av industriområden som nu gentrifieras).