måndag 15 juni 2015

Snabbanalys Pandox



Pandox är i huvudsak ett fastighetsbolag som hyr ut fastigheter till hotelloperatörer såsom Scandic och Radisson Blu. Men förutom fastighetsförvaltningen har man även en ökande andel hotellfastigheter där Pandox självt bedriver operatörsverksamhet under egna varumärken eller som franchisetagare inom hotellkedjor såsom Radisson och Hilton. Pandox direktavkastningskrav för förvaltningsgastigheter ligger på 5,7-6,3 % medan direktavkastningskravet för rörelsefastigheter där man bedriver operatörsverksamhet ligger på 7,6-9,8 %. Den övergripande strategin verkar alltså vara att utnyttja det faktum att de stora hotellkedjorna pressas hårt av förändrade beteendemönster i form av onlinebokning och ta kontroll över en större del av värdekedjan genom att driva verksamheten själva. Hotellens varumärke har helt enkelt blivit mindre viktigt än plats, pris och kvalité vilket Pandox nu drar nytta av. I siffror har den här strategin inneburit att operatörsverksamheten nu utgör halva omsättningen trots att verksamheten endast utgör 21 % av det redovisade fastighetsvärdet och 15 % av bruttoresultatet.


Omsättning
Bruttoresultat
Andel omsättning
Andel bruttoresultat
Fastighetsförvaltning
1 417,80
1 185,70
47,0%
84,9%
Operatörsverksamhet
1 598,30
211,2
53,0%
15,1%

Långa hyreskontrakt med en genomsnittlig kvarvarande löptid på över 8 år innebär dock att man även i fortsättningen i huvudsak kommer att tjäna pengar på fastighetsförvaltning och bör bedömas som ett sådant bolag. Nyckeltalen ser relativt normala ut i jämförelse med konventionella fastighetsbolag som jag tittat på tidigare. Men enligt prospektet skiljer sig hotellfastigheter sig åt från övrig fastighetsförvaltning på följande sätt.

  • I allmänhet mycket långa kontrakt.
  • Över 70 % av kontrakten inkluderar avtal om risk/vinstdelning där hyran består av en fast del och en rörlig del som beror på hotellrörelsens verksamhet.
  • De flesta kontrakt inkluderar upprustning där Pandox och hyresgästen delar på kostnaden.

På det stora hela framstår branschen som attraktiv och bör värderas i nivå med fastighetsförvaltare som har fastigheter och lägen av lite högre kvalité. Jämför vi Pandox nyckeltal med min tidigare fastighetsjämförelse bör Pandox alltså främst jämföras med de mer exklusiva bolagen.

Pandox




Antal aktier
11 401 988
Börsvärde
16 500,0

Kapitaltillförsel
0,0




2012
2013
2014
Mål/2015Q1
Omsättning
2 774
2 897
3 076
1712
Vinst
497
948
1253
1335
Eget kapital
9395
10 429
10 401
10645
Skulder
17 976
17 442
16885
16853
Tillgångar
27 371
27 871
27 287
27499
Förvaltningsresultat
593
556
608






P/S
5,9
5,7
5,4
9,6
P/E
33,2
17,4
13,2
12,4
P/B
1,8
1,6
1,6
1,6
P/förvaltningsresultat
27,8
29,7
27,2

Genomsnittsränta
3,9
4,0%
3,6%
3,4%
Soliditet
34,3%
37,4%
38,1%
38,7%
Direktavkastning enligt policy
2,5%
1,9%
3,8%
3,9%
Räntetäckningsgrad
2,4
2,3
2,6
2,5

 Siffror från min fastighetsjämförelse (länk till hela inlägget):


 Pandox är långt ifrån billigt och P/E-talet är dopat av minskade avkastningskrav vilket ökat värdet på fastighetsportföljen. Så jag är osäker även om jag gillar bolaget som övergripande investeringsobjekt om man bortser från värderingen. Vad tycker ni läsare?

7 kommentarer:

  1. Jag tycker att Pandox ser dyrt ut, P/B 1,6? Då är Castellum mer prisvärt kan jag tycka :)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag rankar nog Pandox som aningen högre kvalitetsmässigt och avkastningsmässigt ligger de lika. Men det känns inte som att vi har en tillräcklig marginal här.

      Radera
  2. Underbart underlag för en sättning i marknaden, hela branschen är minst sagt lockande till rätt pris :-)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tror att vi ska införa epitetetet "krokodilinvesterare" för dig. Känns som att du är riktigt duktig på att ligga och vänta på rätt läge och sedan hugga.

      Radera
    2. Tror att vi ska införa epitetetet "krokodilinvesterare" för dig. Känns som att du är riktigt duktig på att ligga och vänta på rätt läge och sedan hugga.

      Radera
    3. Tror att vi ska införa epitetetet "krokodilinvesterare" för dig. Känns som att du är riktigt duktig på att ligga och vänta på rätt läge och sedan hugga.

      Radera
    4. Att handla mycket basvaror då priset blir rätt är en gammal bonde praktika som är gångbar både på ICA och Börsen ofta :-)

      Radera