Direktinvestering i fastigheter, Tessin AB

Efter att ha slutfört skrivandet av ett EU-projekt fick jag i onsdags chansen att besöka två fantastiska bolag i Stockholm, Avanzabank och Tessin. En analys av Avanza kommer att göras någon gång i framtiden (sjukt P/E tal, mycket hälsosamt bolag) och därför tänkte jag fokusera på Tessin som inte har något P/E tal alls.

Tessin är ett litet entreprenörsbolag i Stockholm som är specialiserade på crowdfunding av fastighetsprojekt. Generellt är jag inget större fan av crowdsourcing men jag gillar Tessins tydliga fokus och killarna bakom projektet har onekligen rätt bakgrund med expertis inom finansiering och fastighetsutveckling så jag antog erbjudandet och besökte dem i samband med Avanzabesöket.

Tessins affärsmodell

Tessin är en crowdfundingplattform specialiserat på fastighetsprojekt. Det här innebär att man i utbyte mot en avgift hjälper entreprenörer att hitta finansiärer för exploateringsprojekt. Crowdfunding innebär att man vänder sig till småsparare och mindre investerare och fördelen för exploatören är att man minskar behovet av eget kapital i samband med utvecklingsprojekt.

Vid exploateringsprojekt är standard att banken finansierar 55-75 % av projektet medan entreprenören själv står för resten. Med hjälp av Tessin kan byggherren ta in externt kapital via en nyemission av och därigenom minska den egna kapitalbindningen. Tessin genomför en viss sållning av projekt där man ställer krav på att byggherren går in med eget kapital och kontrollerar även byggherren gentemot myndigheter. Men det är precis som på börsen vi investerare som har ansvaret för att utvärdera projekten och avtalen tecknas mellan byggherren och oss investerare.

Tessins bakgrund

Tessins grundare är Jonas Björkman (VD och ekonom med bakgrund investeringsbranschen) och Erik Nordin (affärsjurist med erfarenhet av fastighetsinvesteringar och andra investeringsområden) som driver företaget tillsammans och lanserade hemsidan i maj 2014. Dessutom backas man upp av ett prydligt advisory board med både juridisk och teknisk kompetens.

När jag letar efter felkällor i lovande bolag brukar jag alltid först undersöka ledningens kompetens och motiv för verksamheten. Idealet är en ledning som har rätt kompetens och en bakgrund där man kan se hur de fick idén och nu verkställer den. Att man döpt bolaget efter en av Sveriges främsta arkiteker är dessutom ett plus i kanten då det visar på rätt sorts nördigheter. Jag hann tyvärr bara träffa Jonas i trappen (Avanza är ett mycket trevligt bolag att besöka och jag blev sen) men jag hann prata en hel del med Erik och med tanke på hans intresse för aktier känns det väldigt logiskt att de lanserar en ny investeringsform i Sverige.

Finansiering av Tessin kommer från bolagets ägare och man driver det med en väldigt kostnadseffektiv modell.  Kontoret ligger på en oroväckande lyxig adress men det handlar inte om några större summor då det är ett korttidskontrakt med få kvadratmeter kontorsyta. Eftersom avtal sker mellan byggherren och investerarna ser jag ingen större risk associerad med Tessins grundare och företagsstruktur, men jag blir alltid lite glad när jag ser entreprenörsbolag som drivs kostnadseffektivt och prydligt.

Investeringspotential

Målet för besöket var dock inte att utvärdera Tessin som investeringsobjekt utan det intressanta är projekten som finns tillgängliga på http://tessin.se/projekt. Man har inga standardiserade avtal för hur ett erbjudande ska se ut, men i princip kan projekt kategoriseras i två grupper.

Korta projekt med exit

Byggherren söker finansiering under projektets gång och löser ut crowdfunding-investerarna i projektets slutskede. Hittills har man slutfört ett sådant projekt för en villa i Åkersberga. Investeringen utförs på så sätt att investerarna köper aktier i exploatörens dotterbolag med ett återköpsavtal som innebär att investerarna köps ut till ett pris 15-20 % högre än inköpspriset under 2015. För investerarna handlar det alltså om ett års bindningstid och en avkastningspotential på 15-20 %.

Långsiktiga projekt

I dessa projekt investerar investeraren långsiktigt i en fastighet och får i utbyte aktier eller preferensaktier som säkerställer en viss utdelning. Hittills har man genomfört ett sådant projekt (dock ej fulltecknat) där investerare erbjöds bli delägare i en vindtunnel som enligt entreprenörens kalkyl kunde ge en avkastning på 20 % per år.

Avtalet i detta fall innebar att investerarna fick preferensaktier som hade rätt till 70 % av vinsten i bolaget fram till dess att investeringskostnaden återbetalats. Därefter omvandlades preferensaktierna till vanliga aktier med normal rätt till utdelning.

Mina tankar i frågan

Jag blir oerhört skeptiskt mot en passiv investering där den avtalade avkastningen är 15-20 %. Jämfört med alternativa investeringar är nämligen 15-20 % i direktavkastning nämligen extremt högt och i linje med vad aktiva investerare såsom private equity bolag försöker uppnå.

Under min tid som aktiv sparare har jag haft möjlighet att titta på lite olika investeringsobjekt och tittar vi på listan (med referenslänkar) får vi fram följande möjligheter för småsparare.

Investering	Avkastningsmål
Tessin	15-20 %
Private equity	15-20 %
Aktier	11%
Preferensaktier	6-10 %
Räntefond	1-3,5 %
Sparkonto	1,5-2,5 %

För banker ligger räntemöjligheterna något högre och 2-5 % verkar vara standard för stabila bolag medan den högsta räntan jag sett i en årsredovisning var Oniva Online Group med ettåriga lån och en ränta på 20 % från Swedbank.

Därför beslutade jag mig för att fokusera lite på byggherrarna och fundera över vilka incitament de kunde tänkas ha för att acceptera sådana räntor. Fastighetsinvesteringar är inte min starka sida. Men jag vände mig till Ägamintid för att få lite grunddata och räkna på om det verkligen kan vara rimligt för en markexploatör med inriktning villaområden att erbjuda en så hög avkastning. Siffrorna kommer från Ägamintids sammanställning från Amhult2 men alla uträkningar är mina så är det fel är det antagligen jag som ligger bakom.

Schablon från Amhult2
164 000 000	Försäljningspris
4030	Kvadratmeter
40695	Pris/kvm
28 000	Produktionskostnad/kvm
5 000	Markkostnad/kvm
7 695	Vinst/kvm
23,32%	Vinstmarginal

Den stora fördelen med Tessins affärsmodell är att exploatören via crowd funding kan öka bolagets egna kapital. Precis som vid husköp brukar banken endast bevilja lån motsvarande 55-75 % av det satsade kapitalet. Om vi tänker oss ett byggföretag som får låna medel motsvarande 65 % av det totala kapitalet och en tid där kapitalet är bundet i 20 månader skulle det innebära följande kalkyl  där vi förutsätter att det egna kapitalet är den begränsade faktorn.

Exempel (Mkr)	Utan crowdfunding		Med crowdfunding
Eget kapital		35	35
Crowdfunding			35
Lån		65	130
Lånekostnad		5,4	21,3
Investering		100	200
Försäljning		123,0	246
Vinst		17,6	24,7
Avkastning/Eget kapital		50,2%	70,5%

I teorin innebär alltså crowd funding en möjlighet att öka avkastningen på satsat kapital även om det är ett oerhört dyrt lån. Men till skillnad från traditionella finansieringsmedel innebär det för exploatören ingen ökad riskfaktor (vi förlorar pengarna tillsammans med exploatören och kan ej ha fordringar på denne).

Däremot ser jag ändå två stora nackdelar med lösningen som måste vägas mot avkastningen.

1)      Kraven på kompetens hos investeraren är oerhört mycket högre. Som investerare skriver du ett affärsavtal direkt gentemot exploatören. Bolagen du investerar i är inte publika aktiebolag vilket innebär lägre och affären regleras helt och hållet via avtal. Det här är en process som helt saknar de skydd vi är vana vid som konsumenter och mycket kan gå fel. Om Tessin på sikt kan verka för en standardisering av avtalslösningar skulle det vara bra, men i dagsläget är det någonting du som investerare har full ansvar för. 

2)      Investeringen är illikvid och du får svårt att köpa eller sälja värdepappret om du ångrar dig eller behöver likvidera innehavet.

Jag tycker att Tessin är en helt briljant lösning för halvrika människor som söker alternativa investeringar och har en viss kompetens. Det är alltså en något nischad produkt men i takt med att Tessin bygger erfarenhet hoppas jag att de kan standardisera med investerarvänliga avtal och skapa en mer likvid eftermarknad. På så skulle man minska risken vilket gör att man kan sänka avkastningsnivåerna och därigenom attrahera fler markexploatörer då kapitalkostnaden blir lägre.

Som ni märker gillar jag konceptet och entreprenörerna bakom. Den höga avkastningen får mig att undra varför inte mer professionella investerare kastar sig över investeringsobjekten. Men om jag skulle kunna få med mig bekanta med fastighetserfarenhet i investeringenser jag det som ett attraktivt alternativ.

Vän av ordning bör självfallet fråga sig själv om det här är ett sponsrat inlägg. Men jag kan intyga (med all den trovärdighet som finns bakom en anonym aktieblogg) att det enda utbyte jag fått av bolaget är en liten kopp espresso och ett trevligt samtal. Jag tycker helt enkelt att konceptet är fyndigt och att Tessin är ett bra exempel på entreprenörskap. Har vi tur kommer någon av grundarna dessutom på Gustavs aktiepub och kan diskutera bolaget mer där.