tag:blogger.com,1999:blog-885183489701738959.post4237048408729886926..comments2024-02-24T10:42:29.980+01:00Comments on Aktieingenjören: Direktinvestering i fastigheter, Tessin ABAktieingenjörenhttp://www.blogger.com/profile/16945171005387145696noreply@blogger.comBlogger19125tag:blogger.com,1999:blog-885183489701738959.post-77063629631945752662014-09-22T17:15:51.934+02:002014-09-22T17:15:51.934+02:00Intressant och värt att se närmare på. Ja, men giv...Intressant och värt att se närmare på. Ja, men givet allas eget ansvar etc. så är det en bra insats att göra marknaden mer lättillgänglig trots allt! Tycker det är ett trevligt initiativ, och det var kul att höra att grundarna verkade vettiga också. Finansnovishttps://www.blogger.com/profile/10755258660668693093noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-885183489701738959.post-27495239643701908942014-09-22T10:13:10.534+02:002014-09-22T10:13:10.534+02:00I fallet med villaområden är avtalet skrivet så at...I fallet med villaområden är avtalet skrivet så att exploatören återköper aktien 1 år senare till ett pris 15-20 % över priset aktierna köptes för året innan. Det går ju självklart inte för mig att uttala mig utan att ha sett kontrakten men som det beskrivs bör det i princip bara vara konkurs eller utdelning som gäller. <br /><br />Just lättillgängligheten är något som oroar mig också en aning och det är bra när du och Bico lyfter fram det ytterligare i kommentatorsfältet. Då behöver inte jag oroa mig för att fel läsare blir inspirerade =).Aktieingenjörenhttps://www.blogger.com/profile/16945171005387145696noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-885183489701738959.post-16846782850088182622014-09-22T08:52:16.448+02:002014-09-22T08:52:16.448+02:00Har tänkt skriva om Tessin länge men aldrig fått t...Har tänkt skriva om Tessin länge men aldrig fått tid, kul att du hade lite insikt från insidan! Tycker också att det är en väldigt bra idé, även om jag förmodligen aldrig kommer att ge mig på något liknande. 20% låter ju väldigt högt, men jag antog också att det kunde löna sig på samma sätt som preferensaktier - genom att berättiga mer/billigare lånefinansiering. Men menar du att denna angivna avkastning är garanterad på något sätt?<br /><br />Risken med Tessin är såklart att det blir "för" lättillgängligt/enkelt, och att människor utan erfarenhet av fastighetsinvesteringar bränner sig rejält på något sätt.<br /><br />Håller verkligen med om detta:<br /><br />"Jag tycker att Tessin är en helt briljant lösning för halvrika människor som söker alternativa investeringar och har en viss kompetens. Det är alltså en något nischad produkt men i takt med att Tessin bygger erfarenhet hoppas jag att de kan standardisera med investerarvänliga avtal och skapa en mer likvid eftermarknad."Finansnovishttps://www.blogger.com/profile/10755258660668693093noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-885183489701738959.post-61048131679442444142014-09-09T17:34:54.859+02:002014-09-09T17:34:54.859+02:00Tack själv. Du har gjort ett strålande arbete med ...Tack själv. Du har gjort ett strålande arbete med att visa att det finns oerhört mycket frågor att ta ställning till i ett sånt här projekt.Aktieingenjörenhttps://www.blogger.com/profile/16945171005387145696noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-885183489701738959.post-83824179368604334882014-09-09T17:20:43.343+02:002014-09-09T17:20:43.343+02:00Förmodligen är det så som du säger med finansierin...Förmodligen är det så som du säger med finansieringen. Antar att Tessin haft mer uppdaterad insyn i bolagets affärer då de antogs. <br />Tycker idén är bra och det blir intressant att följa utvecklingen för Tessin, tack för intressant tips!Bicohttps://www.blogger.com/profile/11164398142950678010noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-885183489701738959.post-74790347384452325582014-09-09T15:52:54.450+02:002014-09-09T15:52:54.450+02:00Ja, bra grävt och jag vet att anledningen till var...Ja, bra grävt och jag vet att anledningen till varför man inte skriver ut exploatören i utlysningen är att privata aktiebolag inte får annonsera ut aktier på ett okontrollerat sätt (praxis är att max 200 personer får ta del av erbjudandet).<br /><br />Gällande avtalen har jag främst tänkt på det ur ett investerarperspektiv och äger man aktier i Björkhaga Exploatering 2 AB" måste man självfallet se till att bolaget inte kan likvideras utan att någon form av säkerhet faller ut till minoritetsägarna men du har helt rätt att detta även är en viktig fråga för den som faktiskt köper huset.<br /><br />Min gissning gällande finansieringsmodellen är att jag misstänker att exploatören har en begränsad kassa men gott om mark vilket gör att man med hjälp av Tessin kan få större lån och därigenom bygga klart fler hus snabbare.Aktieingenjörenhttps://www.blogger.com/profile/16945171005387145696noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-885183489701738959.post-57128579024818487762014-09-09T15:22:49.629+02:002014-09-09T15:22:49.629+02:00Hej!
Nej inte att dom är dåliga, det är för hårt...Hej! <br /><br />Nej inte att dom är dåliga, det är för hårt att bedöma på 6 st bilder från en arbetsplats. Dock gjorde det mig lite fundersam på företaget och hur hela byggskedet från exploatör, arkitekt, konstruktör, hantverkare var utformat i ett projekt som detta. <br /><br />Jag har undersökt saken lite via internet och kommit fram till följande:<br /><br />De som byggde första etappen är "Rosento Fastighets AB". http://www.rosentofastighets.se/.<br />"Rosento Fastighets AB" startades 2014-02-27. <br />Tomten till fastigheten "Villautveckling i Åkersberga Etapp 1" Köptes av "Rosento Fastigheter" 2014-03-19 utav "Rosento Bygg & Material AB"<br />http://www.booli.se/bostad/sald/tomt-mark/ravstensvagen+5/7803331<br /><br />Huset i etapp 1 verkar ha byggts utan kapital från Tessin och verkar vara sålt. Slutpriset har jag inte lyckats luska fram. Detta baserar jag på att Tessins information om etapp 1 (som följaktligen egentligen är etapp 2) säger att det ska påbörjas i Q3 2014 men på Rosento Fastigheters hemsida visas produktionsbilder där huset är i stort sett färdigställt. På Hemnet skriver mäklaren att ett hus redan är sålt och att det andra nu ligger där för försäljning. <br />http://www.hemnet.se/bostad/villa-5rum-bjorkhaga-osterakers-kommun-ravstensvagen-5-6568877<br /><br />Baserat på antal anställda på Rosento bygg (2 st) antar jag att de enbart tar in offerter från företag och därför inte utför arbeten själva. Detta gör att om du har typhus som det som gjordes i etapp 1 kan du enklare ta in offerter på allt arbete och därav vet du vad det kommer kosta. Blir det dåligt väder är det entreprenören som fått jobbet som får lösa det utan att priset ska bli dyrare. Däremot är det farligt att ta den billigaste offerten om du inte har anlitat firman innan.<br /><br />Som jag ser det kan Rosento vara två personer som lessnat på att arbeta för andra. Startat ett eget företag och tagit jobb för att sedan anlita andra företag för att utföra dom. Dom är relativt nystartade och därför är det svårt att säga hur lönsamt/stabilt företaget är. <br />Dock undrar jag över varför man bygger ett hus som man lyckas sälja och sedan anlitar man Tessin för att ta in kapital för att utföra nästa. <br /><br />Jag tror att Tessin-projektet som fulltecknades kan vara företaget "Björkhaga Exploatering 1 AB " som startades 2014-06-16. <br /><br />Väldigt rörigt inlägg men har roat mig med att försöka hitta vilka som söker investerare och hur deras företag ser ut. En stor fråga som jag undrar över är den juridiska biten om man likviderar företaget och vad som händer med garantin för de som köpt huset.Bicohttps://www.blogger.com/profile/11164398142950678010noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-885183489701738959.post-14488574133638980592014-09-09T12:22:50.117+02:002014-09-09T12:22:50.117+02:00Nu är jag inte riktigt med i matchen.
Du menar al...Nu är jag inte riktigt med i matchen.<br /><br />Du menar alltså att exploatören på ett av projekten som söker finansiering av Tessin ser ut att vara dålig på sitt jobb?<br /><br />Ur ett investerarperspektiv ser jag två problem, dels den etiska aspekten och sedan även risken för att projektet blir dyrare eller misslyckat på grund av att arkitekten inte gör sitt jobb rätt.Aktieingenjörenhttps://www.blogger.com/profile/16945171005387145696noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-885183489701738959.post-85334518350985888332014-09-09T10:10:31.036+02:002014-09-09T10:10:31.036+02:00Intressant! Jag är dock extremt skeptisk..
Jag är...Intressant! Jag är dock extremt skeptisk..<br /><br />Jag är själv i byggbranschen och några saker som slår mig direkt är:<br />1. När dom gjuter plattan är där 4 personer som hänger + 1 som sköter vibben + 1 betongförare. Klarar sig vanligtvis med 1 + 1 + betongförare som "ingår" i priset på en villaplatta.<br />2. Ställningen dom har när dom murar ytterväggarna är ett skämt. Så får det inte se ut. Inga skyddsräcken eller ens möjlighet att gå runt utan att hoppa. <br />3. Siporexblocken är väldigt tunna för att vara ytterväggar. Kanske uppfyller kraven beroende på resterande konstruktion.<br />4. Ett träfönster precis vid duschen?!<br /><br />Sen vet jag inte om jag fattat själva gången rätt men som jag tror är det:<br /><br />-Exploatör behöver finansiering och har tagit fram ritningar, bygglov och tilltänkt tomt.<br />-Kontaktar Tessin för att hitta investerare.<br />-Bildar tillsammans med investerare bolag för utförande av entreprenad.<br />-Handlar upp byggare för att utföra arbetet.<br />-Likviderar bolag när byggnationen är utförd?<br /><br />Frågor som dyker upp på detta. <br />-Exploatören kommer vilja ha lägsta pris på byggare för att maximera vinst (pris framför kvalité). När bolaget likvideras vem står då för garantin då huset är färdigställt? Kan det blir så illa att personen som köper huset ev. kommer stå med svartepetter då ev byggfel dyker upp? Är det så är det en högst oetisk investering. <br /><br />Känner att jag borde undersöka detta mer i grunden men detta är mina direkta tankar efter att ha tittat igenom bilder, videor och löst igenom hemsidan lite fort.Bicohttps://www.blogger.com/profile/11164398142950678010noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-885183489701738959.post-56967622863769948672014-09-07T21:32:17.603+02:002014-09-07T21:32:17.603+02:00Jag funderade faktiskt på hur jag skulle formulera...Jag funderade faktiskt på hur jag skulle formulera mig. Exploatör är den accepterade termen men jag tyckte att byggherre var lättare att förstå i inlägget.<br /><br />Gällande tid så ska Amhult2 enligt uppgift ha 15 månader byggtid vilket i mina ögon var överraskande kort. Jag satte 20 månader men håller med om att det kan vara längre även om Tessins kommande projekt endast verkar kräva bryggfinansiering i 12 månader vilket jag är lite nyfiken på.Aktieingenjörenhttps://www.blogger.com/profile/16945171005387145696noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-885183489701738959.post-78001511457862257042014-09-07T20:23:02.263+02:002014-09-07T20:23:02.263+02:00Intressant.
Jag förstår varför exploatörerna (de ...Intressant. <br />Jag förstår varför exploatörerna (de du kallar byggherrar) är intresserade. Att driva fastighetsutvecklingsprojekt kräver väldigt mycket kapital och oftast unde många år. Jag skulle säga minst 2 år, men mer troligt 2-5 år om det är projekt av lite större dimension än en villa.MangoldXhttps://www.blogger.com/profile/04333372142083631620noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-885183489701738959.post-83057457522182313232014-09-07T11:04:08.121+02:002014-09-07T11:04:08.121+02:00Alltså koll på hur Fastighetsfondens investeringar...Alltså koll på hur Fastighetsfondens investeringar går till. Annars får jag titta själv men det tar tid :P.Aktieingenjörenhttps://www.blogger.com/profile/16945171005387145696noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-885183489701738959.post-16043117659525525422014-09-07T11:03:28.844+02:002014-09-07T11:03:28.844+02:00Det är en vansinnigt attraktiv avkastning. Men det...Det är en vansinnigt attraktiv avkastning. Men det är viktigt att hålla isär avkastning i efterhand och avtalad avkastning i förväg. Om Fastighetsfondernas avkastning bygger på avtal liknande de som vi ser i Tessin är det oerhört lovande medan om det är en avkastning utan avtalad avkastning är ett tecken på lyckad förvaltning under goda omständigheter.<br /><br />Har du koll?.Aktieingenjörenhttps://www.blogger.com/profile/16945171005387145696noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-885183489701738959.post-69437134325542560092014-09-07T00:36:46.931+02:002014-09-07T00:36:46.931+02:00avkastat 17,5 % i snitt de senaste 10 åren, skulle...avkastat 17,5 % i snitt de senaste 10 åren, skulle jag skrivit :)Anonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-885183489701738959.post-68109362577324447472014-09-07T00:17:19.484+02:002014-09-07T00:17:19.484+02:00Intressant inlägg. Men fastighetsaktier har givit ...Intressant inlägg. Men fastighetsaktier har givit bättre avkastning än de 11 % som du räknare för aktier. Tittar man på tex Länsförsäkringars Fastighetsfond så har den avkastat 15 % i snitt de senaste 10 åren, och 19,5 % de senaste 15 åren. Med tanke på den risk och krav som ställs för de 15-20 % avkastning här, så skulle jag hellre lagt mina kulor i fonden. :)Anonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-885183489701738959.post-54953137664910384172014-09-06T14:45:01.086+02:002014-09-06T14:45:01.086+02:00Jo jag hoppas det. Åtminstone Erik har ett aktiein...Jo jag hoppas det. Åtminstone Erik har ett aktieintresse så även vid sidan om Tessin skulle han passa in =).Aktieingenjörenhttps://www.blogger.com/profile/16945171005387145696noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-885183489701738959.post-59797180684259433252014-09-06T14:43:28.429+02:002014-09-06T14:43:28.429+02:00Jo, det tilltalar mig även om jag är medveten om m...Jo, det tilltalar mig även om jag är medveten om mina brister.Aktieingenjörenhttps://www.blogger.com/profile/16945171005387145696noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-885183489701738959.post-24357256957349021042014-09-06T10:27:49.376+02:002014-09-06T10:27:49.376+02:00Bra spaning, blir sugen på att lära mig mer även o...Bra spaning, blir sugen på att lära mig mer även om tröskeln för investering nog är hög (måste förstå riskerna)<br /><br />Vore kul att få besök på aktieträffen ;-)Gustavhttps://www.blogger.com/profile/09536234826408975290noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-885183489701738959.post-30780506791945826462014-09-05T23:40:05.469+02:002014-09-05T23:40:05.469+02:00Mini- private equity:)
ErnestoMini- private equity:)<br /><br />ErnestoAnonymousnoreply@blogger.com