Topbanner

Reklambanners förhandsgranskas inte på något vis av bloggen och kvalitén på det som marknadsförs är milt sagt varierande. Vid börsintroduktioner rekommenderar jag alla läsare att titta på min checklista för att utvärdera sådana erbjudanden (länk).

lördag 6 december 2014

Analys av NP3 Fastigheter



Fastigheter är vanligtvis inte någonting som fångar mitt intresse. Men jag var lite inspirerad av Aktiefokus spekulation i Hemfosa och i fallet med NP3 noterade jag även att den förväntade direktavkastningen ligger i nivå med vad man för många fastighetsbolag kan förvänta sig från preferensaktierna (länk till min analys av preferensaktier).

Dessutom tycker jag att Fastighetssektorn är lite trevlig eftersom den på ett oerhört elegant vis ger en bild av hur även ett mycket litet antal variabler kan skapa svåroptimerade funktioner. I sin enklaste form kan en fastighetsinvestering räknas hem på årsbasis med följande formel.
Där A är driftsintäkterna, B driftskostnaderna och C investeringskostnaderna. Modellen är inte särskilt översiktlig då ränta och avskrivningar bakas in i driftskostnaden. Men följande modell fungerar bra för att visa hur många olika lösningar som kan finnas för att optimera den riskjusterade avkastningen.


Varje fastighetsbolag har sin egen syn på hur den riskjusterade avkastningen bör optimeras. I allmänhet anses bostäder vara mindre riskfyllda än kommersiell uthyrning och centrala lägen i stora städer är mindre riskfyllt än byggnader i förorter eller på mindre orter. Därför kan man i ett bolag som främst äger hyresrätter i attraktiva lägen acceptera en lägre avkastning (eller ökad finansiell risk i from av lån) jämfört med mer riskfyllda investeringar såsom kommersiella fastigheter i förortsområden. Därutöver tillkommer andra mer eller mindre innovativa lösningar.

D Carnegie har t.ex. en modell där man med renoveringar ökar intäkterna (A) samtidigt som räntekostnaden och investeringen (C-lån) minimeras. Sveriges mest konservativa fastighetsbolag är däremot antagligen Hufvudstaden som har en tydlig lågriskprofil (premiumfastigheter i bra lägen) och NP3 är Hufvudstadens raka motsats då man köper bolag med en hög grundavkastning men i mer riskfyllda lägen på orter i norra Sverige.


NP3:s fördelning av marknadsområden och fastighetskategorier.

Det som attraherar mig med NP3 är att man köper in sig i fastigheter som traditionellt anses vara riskfyllda men på platser och i sammanhang som minskar den faktiaska risken. Städer utvecklas ständigt och felprissättningar uppstår då marknaden är sen med att acceptera dessa förändringar. Generellt verkar man satsa på centrala lägen i mindre städer såsom Härnösand och mindre centrala lägen på de större orterna. Särskilt positiv är jag till investeringarna i Östersund (Lillängen) och Sundsvall (Birsta och Norra kajen) där man hållit sig framme och investerat i områden som tidigare varit eftersatta men som just nu exploateras då transportvägar och handelscentrum byggs i områdena.

Jämförelse med Börsveckans köptips

I min första jämförelse noterade jag att den förväntade direktavkastningen ifrån NP3 ligger i paritet med avkastningen på preferensaktier i lite större fastighetsbolag. Men dessa bolag är inte de bästa för en jämförelse och jag har därför använt Börsveckans lista på köpvärda fastighetsaktier som de sammanställde tidigare i höstas.

Grunden i mitt investeringscase var att man som investerare i NP3 kan räkna med en direktavkastning i paritet med stabila preferensaktier men byter en förhöjd verksamhetsrisk mot tillväxtmöjligheter, inflationsskydd och en ökad direktavkastning. För att beräkna storleken på denna risk använder jag mig av bankernas räntesatser (vilka speglar bankens riskvärdering av bolaget) precis som jag tidigare gjort för preferensaktier (länk). Bolagen och P/E-BV är taget från Börsveckan medan övriga data förutom snitträntan är hämtat från www.borsdata.se. På 1-5 års sikt ser det alltså inte ut som att bankerna ser någon särskilt förhöjd risk med NP3 jämfört med andra intressanta fastighetsaktier och bland övriga nyckeltal pendlar NP3 mellan att vara genomsnittligt och att vara bland de bästa.


Skuldsättningsgrad
P/E3
P/E-BV
P/B-tang
Direktav.
Snittränta
1,5
9
14,1
0,4
-
3,83%
0,4
-4043,5
16,2
859,5
-
2,80%
2,8
12,5
20,7
1,3
4,10%
2,70%
6,2
117,6
10,7
3,8
-
2,94%
2,3
11,6
6,5
1,7
1,30%
4,20%
2,6
3,5
16,4
0,8
-
3,10%
NP3
1,5
-
6,4
1
6,4%
2,99%

Jämförelse med preferensaktier

På preferensaktiesidan är det svårare att jämföra då stora bolag verkar arbeta med längre löptider på sina lån vilket i dagens sjunkande ränteläge innebär att deras räntekostnader blir högre än bolag med kortare löptider på lånen.

Därför har jag nöjt mig med att titta på vilka värderingar som var rimliga för 2 år sedan på en lugnare marknad då jag gjorde min genomgång av preferensaktier och jämfört dem med NP3s finansiella ställning.

Bolag Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgrad förvaltningsresultat Skuldsättningsgrad Räntenivå Direktavkastning
Corem PG 1,7 1,28 2,1 4,90% 5,56%
Klövern 1,9* 1,5 2,5 4,50% 6,45%
Balder 2,2** 1,68 1,95 4,20% 5,71%
Sagax 2 1,5 3,3 4,50% 5,48%
NP3 3,3 2,2 1,5 3,00% 6,4%

Slutsatser

NP3 är inte den typ av bolag som jag helst investerar i då avkastningskraven på fastighetsbolag generellt är så låga att sektorn för mig blir ointressant. Men NP3 har en jämförelsevis hög avkastningspotential tack vare sitt fokus på fastigheter som betecknas som högrisk vilket sänker investeringskostnaden för bolaget och därigenom ger utrymme för en god avkastning. Samtidigt verkar inte bankerna särskilt oroade över NP3:s framtidsutsikter utan räntan ligger i nivå med andra lite mindre fastighetsbolag vilket delvis kan förklaras av NP3:s jämförelsevis starka balansräkning.

I dagsläget ligger räntetäckningsgraden på 3,3 (NP3s egna mål är minst 2) och belåningsgraden på 59 % (målet är 60-75 %) vilket även innebär att det finns utrymme för ytterligare förvärv.

En personlig reflektion är även att NP3:s fastighetsförvärv påminner lite om grunden i min egen investeringsfilosofi. Själv letar jag gärna efter stabila företag på Small Cap där majoriteten är skräp men där det även finns intressanta bolag som växer med lönsamhet och rimlig värdering. Motsvarigheten för NP3 verkar vara investeringar i industriområden eller handelscentrum som är geografiskt välplacerade men som hamnat efter i stadsutvecklingen.

När jag första gången besökte Lillängen i Östersund var det i princip ett nybyggt COOP forum och ett industriområde på fel sida av Östersunds knarkarkvarter. Men sedan dess har bostadspriserna på Körfältet nära nog fyrdubblats då folk uppskattar närheten till stadskärnan (staden är extremt avlång då sluttningen mot Storsjön är fylld med villaområden). Dessutom ligger Lillängen utefter E4 vilket gör det lätt att ta sig till köpcentret både ifrån Östersunds ytterkanter och andra tätorter i Jämtland vilket är viktigt då servicenivån på orter såsom Stugun och Svenstavik är minst sagt begränsad. Även om Lillängen ligger i utkanten på Östersund tror jag därför att området har goda möjligheter att vara attraktivt även vid en ekonomisk kris vilket även gäller platser såsom Birsta (köpcentrum i stadsterrängen mellan Timrå och Sundsvall) och Norra Kajen (precis som i Gävle bestod mycket av hamnen tidigare av industriområden som nu gentrifieras).

12 kommentarer:

  1. Tack för en grym analys, var med i IPO:n men fick endast 40st! Är intresserad av NP3 på sikt men avvaktar just nu.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack, själv tog jag i för kung och fosterland vilket gjorde att jag fick 25 % av vad jag tecknat mig för och 50 % av vad jag ville ha.

      I grund och botten ser jag det som en noterings-spekulation men jag säljer inte till vilket pris som helst.

      Radera
  2. Tack för en väldigt intressant analys, hade tänkt teckna nyintroduktionen men avstod då jag hade pengarna låst i andra aktier men nu efter din analys ökar intresset för denna aktien och har tänkt skaffa mig en liten post av den i min portfölj då jag behöver någon fastighets aktie.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Bra att jag ökar intresset. Då kan jag kanske sälja =).

      Radera
  3. Tack för en bra genomgång. Även jag blev lite frestad från Aktiefokus spekulering i Hemafosa och även som några gjorde i D Carniege. Tyckte även att efter utspädning borde VPA ligga runt 3.6kr vilket gjorde 30kr väldigt attraktivt med P/E under 10. Detta var dock deras pro forma intäkter och det är oklart om de faktiska resultatet kommer ligga runt där. De ser dock ut som en säkrare placering än jag först trodde så får fundera på om jag vill ta in dem igen. Jag fick hälften av vad jag ville ha, alltså 200 och fick en snabb vinst men det var inte helt lätt att sälja då jag tror att det kan finnas en del värde där. Hade dock gärna önskat någon/några fler rapporter att gå på. Likaså var jag osäker på om deras diverse lock-up perioder var något att vara orolig över.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag hade tänkt att sälja omedelbart men hann inte riktigt med och just nu tycker jag att det är lite för billigt. Får se hur det går eller om jag håller kvar aktierna.

      Radera
  4. Intressant syn på lillänge och körfältets utveckling, jag delar den fullt ut. Är du från östersundsområdet?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Min fru sov med en kniv under sängen på Körfältet när vi först träffades =).

      Radera
    2. Lillänge... INTE Lillängen. (Det har aldrig varit en äng där och namnet har inget med ängar att göra)
      Förutom det så har bostadsmarknaden i Östersund ökat mycket. Körfältet ligger nog lite under snittet på prisökningen skulle jag påstå. Det finns andra områden som haft en mycket högre prisutveckling.

      Radera
    3. Jag har alltid trott att det var dialektalt och kopplat till den norrländska oviljan att uttala slutet på ord. Men där ser man, tyvärr är det något trasigt javascript i blogspot så jag kan inte korrigera inlägget.

      Gällande bostadspriser har jag ingen koll på övriga Östersund, det jag vet är att Körfältet har blivit trevligare.

      Radera
  5. Vill självklart passa på att tipsa om en intervju med NP3 Fastigheters vd som jag spelade in igår! Hade själv inte riktigt koll på bolaget innan men nu börjar det klia i köpfingrarna :).

    https://www.youtube.com/watch?v=q6APr8F8U40

    Mvh,
    Snåljåpen

    SvaraRadera
    Svar
    1. Riktigt snyggt med en bra kommentarer om hur de har ett mer homogent fastighetsbestånd utanför stadskärnorna vilket gör det lättare med underhåll.

      Kul också att även VD tycker att man har en avkastning i nivå med preferensaktier vilket jag tycker är riktigt attraktivt även om jag oroas av att man har en hel del lokaler i de områden som först utarmas vid en finanskris. Man har delvis riktigt bra fastigheter som t.ex. Lillänge i Östersund och Mekonomenlokalen i Södra Birsta (Sundsvalls gigantiska köpcentrum). Men industrilokalerna i norra Umeå och Cupolen ("dit butiker flyttar för att dö" som min bästa vän formulerade det) tror jag kan bli en riktigt stor svans om vi får en ekonomisk nedgång.

      Radera