Topbanner

Reklambanners förhandsgranskas inte på något vis av bloggen och kvalitén på det som marknadsförs är milt sagt varierande. Vid börsintroduktioner rekommenderar jag alla läsare att titta på min checklista för att utvärdera sådana erbjudanden (länk).

fredag 5 september 2014

Direktinvestering i fastigheter, Tessin AB



Efter att ha slutfört skrivandet av ett EU-projekt fick jag i onsdags chansen att besöka två fantastiska bolag i Stockholm, Avanzabank och Tessin. En analys av Avanza kommer att göras någon gång i framtiden (sjukt P/E tal, mycket hälsosamt bolag) och därför tänkte jag fokusera på Tessin som inte har något P/E tal alls.

Tessin är ett litet entreprenörsbolag i Stockholm som är specialiserade på crowdfunding av fastighetsprojekt. Generellt är jag inget större fan av crowdsourcing men jag gillar Tessins tydliga fokus och killarna bakom projektet har onekligen rätt bakgrund med expertis inom finansiering och fastighetsutveckling så jag antog erbjudandet och besökte dem i samband med Avanzabesöket.

Tessins affärsmodell

Tessin är en crowdfundingplattform specialiserat på fastighetsprojekt. Det här innebär att man i utbyte mot en avgift hjälper entreprenörer att hitta finansiärer för exploateringsprojekt. Crowdfunding innebär att man vänder sig till småsparare och mindre investerare och fördelen för exploatören är att man minskar behovet av eget kapital i samband med utvecklingsprojekt.

Vid exploateringsprojekt är standard att banken finansierar 55-75 % av projektet medan entreprenören själv står för resten. Med hjälp av Tessin kan byggherren ta in externt kapital via en nyemission av och därigenom minska den egna kapitalbindningen. Tessin genomför en viss sållning av projekt där man ställer krav på att byggherren går in med eget kapital och kontrollerar även byggherren gentemot myndigheter. Men det är precis som på börsen vi investerare som har ansvaret för att utvärdera projekten och avtalen tecknas mellan byggherren och oss investerare.



Tessins bakgrund

Tessins grundare är Jonas Björkman (VD och ekonom med bakgrund investeringsbranschen) och Erik Nordin (affärsjurist med erfarenhet av fastighetsinvesteringar och andra investeringsområden) som driver företaget tillsammans och lanserade hemsidan i maj 2014. Dessutom backas man upp av ett prydligt advisory board med både juridisk och teknisk kompetens.

När jag letar efter felkällor i lovande bolag brukar jag alltid först undersöka ledningens kompetens och motiv för verksamheten. Idealet är en ledning som har rätt kompetens och en bakgrund där man kan se hur de fick idén och nu verkställer den. Att man döpt bolaget efter en av Sveriges främsta arkiteker är dessutom ett plus i kanten då det visar på rätt sorts nördigheter. Jag hann tyvärr bara träffa Jonas i trappen (Avanza är ett mycket trevligt bolag att besöka och jag blev sen) men jag hann prata en hel del med Erik och med tanke på hans intresse för aktier känns det väldigt logiskt att de lanserar en ny investeringsform i Sverige.

Finansiering av Tessin kommer från bolagets ägare och man driver det med en väldigt kostnadseffektiv modell.  Kontoret ligger på en oroväckande lyxig adress men det handlar inte om några större summor då det är ett korttidskontrakt med få kvadratmeter kontorsyta. Eftersom avtal sker mellan byggherren och investerarna ser jag ingen större risk associerad med Tessins grundare och företagsstruktur, men jag blir alltid lite glad när jag ser entreprenörsbolag som drivs kostnadseffektivt och prydligt.

Investeringspotential

Målet för besöket var dock inte att utvärdera Tessin som investeringsobjekt utan det intressanta är projekten som finns tillgängliga på http://tessin.se/projekt. Man har inga standardiserade avtal för hur ett erbjudande ska se ut, men i princip kan projekt kategoriseras i två grupper.

Korta projekt med exit
Byggherren söker finansiering under projektets gång och löser ut crowdfunding-investerarna i projektets slutskede. Hittills har man slutfört ett sådant projekt för en villa i Åkersberga. Investeringen utförs på så sätt att investerarna köper aktier i exploatörens dotterbolag med ett återköpsavtal som innebär att investerarna köps ut till ett pris 15-20 % högre än inköpspriset under 2015. För investerarna handlar det alltså om ett års bindningstid och en avkastningspotential på 15-20 %.



Långsiktiga projekt
I dessa projekt investerar investeraren långsiktigt i en fastighet och får i utbyte aktier eller preferensaktier som säkerställer en viss utdelning. Hittills har man genomfört ett sådant projekt (dock ej fulltecknat) där investerare erbjöds bli delägare i en vindtunnel som enligt entreprenörens kalkyl kunde ge en avkastning på 20 % per år.

Avtalet i detta fall innebar att investerarna fick preferensaktier som hade rätt till 70 % av vinsten i bolaget fram till dess att investeringskostnaden återbetalats. Därefter omvandlades preferensaktierna till vanliga aktier med normal rätt till utdelning.


Mina tankar i frågan

Jag blir oerhört skeptiskt mot en passiv investering där den avtalade avkastningen är 15-20 %. Jämfört med alternativa investeringar är nämligen 15-20 % i direktavkastning nämligen extremt högt och i linje med vad aktiva investerare såsom private equity bolag försöker uppnå.

Under min tid som aktiv sparare har jag haft möjlighet att titta på lite olika investeringsobjekt och tittar vi på listan (med referenslänkar) får vi fram följande möjligheter för småsparare.

Investering
Avkastningsmål
Tessin
15-20 %
15-20 %
11%
6-10 %
1-3,5 %
Sparkonto
1,5-2,5 %

För banker ligger räntemöjligheterna något högre och 2-5 % verkar vara standard för stabila bolag medan den högsta räntan jag sett i en årsredovisning var Oniva Online Group med ettåriga lån och en ränta på 20 % från Swedbank.

Därför beslutade jag mig för att fokusera lite på byggherrarna och fundera över vilka incitament de kunde tänkas ha för att acceptera sådana räntor. Fastighetsinvesteringar är inte min starka sida. Men jag vände mig till Ägamintid för att få lite grunddata och räkna på om det verkligen kan vara rimligt för en markexploatör med inriktning villaområden att erbjuda en så hög avkastning. Siffrorna kommer från Ägamintids sammanställning från Amhult2 men alla uträkningar är mina så är det fel är det antagligen jag som ligger bakom.

Schablon från Amhult2
164 000 000
Försäljningspris
4030
Kvadratmeter
40695
Pris/kvm
28 000
Produktionskostnad/kvm
5 000
Markkostnad/kvm
7 695
Vinst/kvm
23,32%
Vinstmarginal

Den stora fördelen med Tessins affärsmodell är att exploatören via crowd funding kan öka bolagets egna kapital. Precis som vid husköp brukar banken endast bevilja lån motsvarande 55-75 % av det satsade kapitalet. Om vi tänker oss ett byggföretag som får låna medel motsvarande 65 % av det totala kapitalet och en tid där kapitalet är bundet i 20 månader skulle det innebära följande kalkyl  där vi förutsätter att det egna kapitalet är den begränsade faktorn.

Exempel (Mkr)
Utan crowdfunding
Med crowdfunding
Eget kapital
35
35
Crowdfunding
35
Lån
65
130
Lånekostnad
5,4
21,3
Investering
100
200
Försäljning
123,0
246
Vinst
17,6
24,7
Avkastning/Eget kapital
50,2%
70,5%





I teorin innebär alltså crowd funding en möjlighet att öka avkastningen på satsat kapital även om det är ett oerhört dyrt lån. Men till skillnad från traditionella finansieringsmedel innebär det för exploatören ingen ökad riskfaktor (vi förlorar pengarna tillsammans med exploatören och kan ej ha fordringar på denne).

Däremot ser jag ändå två stora nackdelar med lösningen som måste vägas mot avkastningen.
1)      Kraven på kompetens hos investeraren är oerhört mycket högre. Som investerare skriver du ett affärsavtal direkt gentemot exploatören. Bolagen du investerar i är inte publika aktiebolag vilket innebär lägre och affären regleras helt och hållet via avtal. Det här är en process som helt saknar de skydd vi är vana vid som konsumenter och mycket kan gå fel. Om Tessin på sikt kan verka för en standardisering av avtalslösningar skulle det vara bra, men i dagsläget är det någonting du som investerare har full ansvar för. 

2)      Investeringen är illikvid och du får svårt att köpa eller sälja värdepappret om du ångrar dig eller behöver likvidera innehavet.


Jag tycker att Tessin är en helt briljant lösning för halvrika människor som söker alternativa investeringar och har en viss kompetens. Det är alltså en något nischad produkt men i takt med att Tessin bygger erfarenhet hoppas jag att de kan standardisera med investerarvänliga avtal och skapa en mer likvid eftermarknad. På så skulle man minska risken vilket gör att man kan sänka avkastningsnivåerna och därigenom attrahera fler markexploatörer då kapitalkostnaden blir lägre.

Som ni märker gillar jag konceptet och entreprenörerna bakom. Den höga avkastningen får mig att undra varför inte mer professionella investerare kastar sig över investeringsobjekten. Men om jag skulle kunna få med mig bekanta med fastighetserfarenhet i investeringenser jag det som ett attraktivt alternativ.

Vän av ordning bör självfallet fråga sig själv om det här är ett sponsrat inlägg. Men jag kan intyga (med all den trovärdighet som finns bakom en anonym aktieblogg) att det enda utbyte jag fått av bolaget är en liten kopp espresso och ett trevligt samtal. Jag tycker helt enkelt att konceptet är fyndigt och att Tessin är ett bra exempel på entreprenörskap. Har vi tur kommer någon av grundarna dessutom på Gustavs aktiepub och kan diskutera bolaget mer där.

20 kommentarer:

  1. Mini- private equity:)

    Ernesto

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jo, det tilltalar mig även om jag är medveten om mina brister.

      Radera
  2. Bra spaning, blir sugen på att lära mig mer även om tröskeln för investering nog är hög (måste förstå riskerna)

    Vore kul att få besök på aktieträffen ;-)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jo jag hoppas det. Åtminstone Erik har ett aktieintresse så även vid sidan om Tessin skulle han passa in =).

      Radera
  3. Intressant inlägg. Men fastighetsaktier har givit bättre avkastning än de 11 % som du räknare för aktier. Tittar man på tex Länsförsäkringars Fastighetsfond så har den avkastat 15 % i snitt de senaste 10 åren, och 19,5 % de senaste 15 åren. Med tanke på den risk och krav som ställs för de 15-20 % avkastning här, så skulle jag hellre lagt mina kulor i fonden. :)

    SvaraRadera
  4. avkastat 17,5 % i snitt de senaste 10 åren, skulle jag skrivit :)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är en vansinnigt attraktiv avkastning. Men det är viktigt att hålla isär avkastning i efterhand och avtalad avkastning i förväg. Om Fastighetsfondernas avkastning bygger på avtal liknande de som vi ser i Tessin är det oerhört lovande medan om det är en avkastning utan avtalad avkastning är ett tecken på lyckad förvaltning under goda omständigheter.

      Har du koll?.

      Radera
    2. Alltså koll på hur Fastighetsfondens investeringar går till. Annars får jag titta själv men det tar tid :P.

      Radera
  5. Intressant.
    Jag förstår varför exploatörerna (de du kallar byggherrar) är intresserade. Att driva fastighetsutvecklingsprojekt kräver väldigt mycket kapital och oftast unde många år. Jag skulle säga minst 2 år, men mer troligt 2-5 år om det är projekt av lite större dimension än en villa.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag funderade faktiskt på hur jag skulle formulera mig. Exploatör är den accepterade termen men jag tyckte att byggherre var lättare att förstå i inlägget.

      Gällande tid så ska Amhult2 enligt uppgift ha 15 månader byggtid vilket i mina ögon var överraskande kort. Jag satte 20 månader men håller med om att det kan vara längre även om Tessins kommande projekt endast verkar kräva bryggfinansiering i 12 månader vilket jag är lite nyfiken på.

      Radera
  6. Intressant! Jag är dock extremt skeptisk..

    Jag är själv i byggbranschen och några saker som slår mig direkt är:
    1. När dom gjuter plattan är där 4 personer som hänger + 1 som sköter vibben + 1 betongförare. Klarar sig vanligtvis med 1 + 1 + betongförare som "ingår" i priset på en villaplatta.
    2. Ställningen dom har när dom murar ytterväggarna är ett skämt. Så får det inte se ut. Inga skyddsräcken eller ens möjlighet att gå runt utan att hoppa.
    3. Siporexblocken är väldigt tunna för att vara ytterväggar. Kanske uppfyller kraven beroende på resterande konstruktion.
    4. Ett träfönster precis vid duschen?!

    Sen vet jag inte om jag fattat själva gången rätt men som jag tror är det:

    -Exploatör behöver finansiering och har tagit fram ritningar, bygglov och tilltänkt tomt.
    -Kontaktar Tessin för att hitta investerare.
    -Bildar tillsammans med investerare bolag för utförande av entreprenad.
    -Handlar upp byggare för att utföra arbetet.
    -Likviderar bolag när byggnationen är utförd?

    Frågor som dyker upp på detta.
    -Exploatören kommer vilja ha lägsta pris på byggare för att maximera vinst (pris framför kvalité). När bolaget likvideras vem står då för garantin då huset är färdigställt? Kan det blir så illa att personen som köper huset ev. kommer stå med svartepetter då ev byggfel dyker upp? Är det så är det en högst oetisk investering.

    Känner att jag borde undersöka detta mer i grunden men detta är mina direkta tankar efter att ha tittat igenom bilder, videor och löst igenom hemsidan lite fort.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nu är jag inte riktigt med i matchen.

      Du menar alltså att exploatören på ett av projekten som söker finansiering av Tessin ser ut att vara dålig på sitt jobb?

      Ur ett investerarperspektiv ser jag två problem, dels den etiska aspekten och sedan även risken för att projektet blir dyrare eller misslyckat på grund av att arkitekten inte gör sitt jobb rätt.

      Radera
  7. Hej!

    Nej inte att dom är dåliga, det är för hårt att bedöma på 6 st bilder från en arbetsplats. Dock gjorde det mig lite fundersam på företaget och hur hela byggskedet från exploatör, arkitekt, konstruktör, hantverkare var utformat i ett projekt som detta.

    Jag har undersökt saken lite via internet och kommit fram till följande:

    De som byggde första etappen är "Rosento Fastighets AB". http://www.rosentofastighets.se/.
    "Rosento Fastighets AB" startades 2014-02-27.
    Tomten till fastigheten "Villautveckling i Åkersberga Etapp 1" Köptes av "Rosento Fastigheter" 2014-03-19 utav "Rosento Bygg & Material AB"
    http://www.booli.se/bostad/sald/tomt-mark/ravstensvagen+5/7803331

    Huset i etapp 1 verkar ha byggts utan kapital från Tessin och verkar vara sålt. Slutpriset har jag inte lyckats luska fram. Detta baserar jag på att Tessins information om etapp 1 (som följaktligen egentligen är etapp 2) säger att det ska påbörjas i Q3 2014 men på Rosento Fastigheters hemsida visas produktionsbilder där huset är i stort sett färdigställt. På Hemnet skriver mäklaren att ett hus redan är sålt och att det andra nu ligger där för försäljning.
    http://www.hemnet.se/bostad/villa-5rum-bjorkhaga-osterakers-kommun-ravstensvagen-5-6568877

    Baserat på antal anställda på Rosento bygg (2 st) antar jag att de enbart tar in offerter från företag och därför inte utför arbeten själva. Detta gör att om du har typhus som det som gjordes i etapp 1 kan du enklare ta in offerter på allt arbete och därav vet du vad det kommer kosta. Blir det dåligt väder är det entreprenören som fått jobbet som får lösa det utan att priset ska bli dyrare. Däremot är det farligt att ta den billigaste offerten om du inte har anlitat firman innan.

    Som jag ser det kan Rosento vara två personer som lessnat på att arbeta för andra. Startat ett eget företag och tagit jobb för att sedan anlita andra företag för att utföra dom. Dom är relativt nystartade och därför är det svårt att säga hur lönsamt/stabilt företaget är.
    Dock undrar jag över varför man bygger ett hus som man lyckas sälja och sedan anlitar man Tessin för att ta in kapital för att utföra nästa.

    Jag tror att Tessin-projektet som fulltecknades kan vara företaget "Björkhaga Exploatering 1 AB " som startades 2014-06-16.

    Väldigt rörigt inlägg men har roat mig med att försöka hitta vilka som söker investerare och hur deras företag ser ut. En stor fråga som jag undrar över är den juridiska biten om man likviderar företaget och vad som händer med garantin för de som köpt huset.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, bra grävt och jag vet att anledningen till varför man inte skriver ut exploatören i utlysningen är att privata aktiebolag inte får annonsera ut aktier på ett okontrollerat sätt (praxis är att max 200 personer får ta del av erbjudandet).

      Gällande avtalen har jag främst tänkt på det ur ett investerarperspektiv och äger man aktier i Björkhaga Exploatering 2 AB" måste man självfallet se till att bolaget inte kan likvideras utan att någon form av säkerhet faller ut till minoritetsägarna men du har helt rätt att detta även är en viktig fråga för den som faktiskt köper huset.

      Min gissning gällande finansieringsmodellen är att jag misstänker att exploatören har en begränsad kassa men gott om mark vilket gör att man med hjälp av Tessin kan få större lån och därigenom bygga klart fler hus snabbare.

      Radera
  8. Förmodligen är det så som du säger med finansieringen. Antar att Tessin haft mer uppdaterad insyn i bolagets affärer då de antogs.
    Tycker idén är bra och det blir intressant att följa utvecklingen för Tessin, tack för intressant tips!

    SvaraRadera
  9. Tack själv. Du har gjort ett strålande arbete med att visa att det finns oerhört mycket frågor att ta ställning till i ett sånt här projekt.

    SvaraRadera
  10. Har tänkt skriva om Tessin länge men aldrig fått tid, kul att du hade lite insikt från insidan! Tycker också att det är en väldigt bra idé, även om jag förmodligen aldrig kommer att ge mig på något liknande. 20% låter ju väldigt högt, men jag antog också att det kunde löna sig på samma sätt som preferensaktier - genom att berättiga mer/billigare lånefinansiering. Men menar du att denna angivna avkastning är garanterad på något sätt?

    Risken med Tessin är såklart att det blir "för" lättillgängligt/enkelt, och att människor utan erfarenhet av fastighetsinvesteringar bränner sig rejält på något sätt.

    Håller verkligen med om detta:

    "Jag tycker att Tessin är en helt briljant lösning för halvrika människor som söker alternativa investeringar och har en viss kompetens. Det är alltså en något nischad produkt men i takt med att Tessin bygger erfarenhet hoppas jag att de kan standardisera med investerarvänliga avtal och skapa en mer likvid eftermarknad."

    SvaraRadera
    Svar
    1. I fallet med villaområden är avtalet skrivet så att exploatören återköper aktien 1 år senare till ett pris 15-20 % över priset aktierna köptes för året innan. Det går ju självklart inte för mig att uttala mig utan att ha sett kontrakten men som det beskrivs bör det i princip bara vara konkurs eller utdelning som gäller.

      Just lättillgängligheten är något som oroar mig också en aning och det är bra när du och Bico lyfter fram det ytterligare i kommentatorsfältet. Då behöver inte jag oroa mig för att fel läsare blir inspirerade =).

      Radera
    2. Intressant och värt att se närmare på. Ja, men givet allas eget ansvar etc. så är det en bra insats att göra marknaden mer lättillgänglig trots allt! Tycker det är ett trevligt initiativ, och det var kul att höra att grundarna verkade vettiga också.

      Radera
  11. Really informative article post.Really thank you! Really Great. Investera i Fastigheter

    SvaraRadera